Rasulullah SAW bersabda mafhumnya :

“Meraka yang mencari harta dunia (kekayaan ) dengan jalan yang halal dan menahan dirinya dari meminta-minta (tidak menjadi pengemis ) dan berusaha mencari nafkah untuk keluarganya serta belas kasihan, kasih sayang terhadap jiran tetangganya, nescaya di hari kiamat kelak ia akan berjumpa dengan Allah dengan mukanya berseri-seri seperti bulan purnama pada waktu malam.” (Riwayat At-Tabrani)




Wednesday, April 30, 2014

Pelabur hartanah punca kenaikan harga hartanah??


Bismillah..

Hari ini saya ada terbaca status sahabat di FB.. perbincangan yang bagus..


1- pelabur hartanah menyebabkan harga hartanah naik melambung tinggi. Kesannya ramai orang yang kurang mampu terus tidak mampu memiliki rumah sendiri
-          Saya tidak bersetuju.. ia perlu dilihat dari skop yang luas.. kenaikan harga hartanah khususnya dibandar utama (Penang, Lembah Klang, Johor) adalah berasaskan kepada peningkatan ketara kos barangan dan perkhidmatan di pasaran seperti kenaikan kos minyak dan bahan mentah pembinaan dan lain2.

-          Ia juga disokong oleh demand populasi migrasi penduduk luar bandar ke bandar2 utama bagi mencari rezeki & disokong oleh factor peningkatan populasi (refer statistik populasi dan refer jumlah graduan yang graduate setiap semester)

-          faktor tanah yg semakin terhad (scarcity) juga turut menyumbang.

-          Polisi kerajaan seperti membekukan RPGT pada tahun 2007 – 2010 juga antara penyebab kenaikan kerana dlm tempoh tersebut pindahmilik hartanah begitu aktif (rujuk Laporan pasaran harta, NAPIC) etc.

-          Polisi bank juga memain peranan dlm menyokong kenaikan harga hartanah seperti syarat sebelum ini tiada sekatan LTV 70% utk rumah ke3, kadar faedah yang rendah, no lock in period etc..

Sebenarnya jika dilihat dari skop yang luas.. berapa ramai pembeli yg membeli bagi tujuan pelabur hartanah klw dibandingkan dgn genuine buyer?
Ilmu pelaburan hartanah yg byk dikongsi sama ada dari seminar, buku etc sgt bagus kerana membantu meningkatkan penguasaan bumiputera dlm pegangan asset dan perancangan kewangan yg lebih effisien.

Suka atau tidak harga hartanah pasti terus meningkat.. sama ada cepat atau perlahan sahaja..
Jangan mengalah.. cari ilmu.. mantapkan ilmu pengurusan kewangan.. aturkan strategi dan cuba lah dapatkan unit-unit yang berada dlm kemampuan seperti apartment2 yang dlm lingkungan RM100,000 ke RM200,000 dulu. bagi yang sedikit berkemampuan sy tidak galakkan membeli hartanah kos rendah..
Beli Landed property dikawasan pinggir-pinggir bandar yang masih murah..


2- Mereka yang beli rumah lelong mengambil kesempatan keatas mereka yang sedang dalam kesulitan. Sepatutnya kita perlu bantu mereka

-          Bergantung pada niat..

-          reserve price = market valuer (utk lelongan pertama).. biasanya property yg berada dikawasan hot akan dibid hingga melebihi MV pun ada sebab sukar nak dapat dipasaran. Kat sini pemilik hartanah untung la dpt extra cash..

-          bagi property yg xbegitu baik (byk rosak), not good location, less demand biasanya pembida akan tunggu utk lelongan seterusnya kerana jika beli pd harga pasaran tapi kondisi rumah tidak bagus atau lokasi suam baik mereka cuba cari direct terus dgn owner atau via agent.. tanpa masuk bid..
sebenarnya pasaran lelong boleh mencerminkan genuine market.. kat situ boleh lihat actual harga sepatutnya atau demand

selain itu membeli rumah lelong bukan lah perkara yang boleh diambil mudah.. ada banyak perkara yang bakal pembeli perlu lihat antaranya
  1. Terpaksa mengeluarkan deposit 10% / 30% (jika telah membeli lebih dari 2 hartanah)
  2. Risiko deposit hangus kerana loan xlulus
  3. Lawyer fee. Anggaran kasar 5% dari harga rumah
  4. Kos baik pulih rumah / renovation
  5. Lain-lain kos seperti tukar nama untuk utiliti (TNB, Syabas, IWK) pemasangan/penyambungan meter air, wiring inspection (rumah yang dah lama tinggal & meter elektrik telah tiada). kos menghalau/mengeluarkan penyewa/penghuni/pemilik lama, kos membayar ansuran bulanan walaupun belum dapat hasil sewa / penghuni masih berdegil xmahu keluar.. 
  6. Penalty interest yang oleh pihak bank bagi extension sekiranya tempoh completion (120hari) gagal dipenuhi
Jika dilihat dari risiko / kos yang terpaksa dikeluarkan oleh pembeli rumah lelong.. tiada istilah mengambil kesempatan.. malah sebenarnya secara tidak langsung telah membantu si berhutang menyelesaikan masalahnya..

sedangkan pemilik lama sudah boleh lega kerana hutang dengan bank telah berkurang atau selesai kerana aset telah dibeli oleh pembeli melalui lelongan. Pemilik tidak perlu memikirkan kos membaik pulih / menanggung tunggakan maintenance / membayar yuran professional ejen / peguam etc..
3- Beliau telah jual rumah beliau kepada orang yang beliau rasa lebih memerlukan berbanding beberapa orang lain, walaupun harga tawarannya mungkin rendah sedikit demi membantu oang yang memerlukan rumah tempat kediaman.

-          Niat yang murni. Wajar dicontohi..





Thursday, April 24, 2014

Misi secure 2 unit Apartment!!

Bismillah...

Misi kali ini untuk secure 2 buah apartment.. Angang-angan dulu, xsalahkan? (Visualisation)...
apartment di lokasi suam2 yang saya citer 3hari lepas..
so saya sudah dapat 2 unit..
Unit pertama vendor nak jual sebab beliau da malas nak uruskan..
unit ke dua vendor beli dari mula siap xpernah duduk..

Apabila membuat semakan nilaian dengan banker dan valuer.. Indication Value tertinggi yg saya dapat melepasi 30%
maknanya vendor jual hartanah ini murah..

Hari ini jika berkesempatan saya akan jumpa agent untuk perbincangan.. Jika berjaya..
Bermakna saya telah mencapai sasaran membeli 30% dibawah nilai pasaran..

Gambar : Impian yang saya tulis sekitar bulan Ogos 2013

Yang paling manis.. deposit yang dibayar akan diperolehi semula.. selepas tolak2 anggaran legal fee dan deposit vendor.. actual deposit adalah RM500..
Yup modal untuk kedua apartment ni.. hanya RM500 sahaja yang saya perlu keluarkan...

Selepas secure property ini.. if saya nak flip terus saya boleh dapat Cash RM45,000 itu pun jika saya jual 10% dibawah pasaran..
Kalau saya jual ikut harga pasaran.. Ketika ini.. saya boleh dapat sekitar RM67,000 gross..



 p/s : amaun dalam jadual diatas hanya sekadar pengiraan kasar..

Doa kan saya ya..

Kesimpulannya.. walaupun tempat yang suam2.. 
kalau korang mempunyai maklumat yang cukup, strategi serta networking yang bagus.. korang boleh "polish" sesuatu hartanah itu hingga mampu menjana keuntungan yang Lumayan..
Korang dapat idea or belajar sesuatu x??

Tuesday, April 22, 2014

yess!! property below MV lagi! Tapi... kawasan suam2 aje ^^

Bismillah..

Tengah hari tadi (Ahad 20/4/2014) sempat view 1 unit apartment..


Secara ringkas
- Sy agak kurg brkenan sebab berada di top floor.
- Lokasi x Hot.. kawasan suam2 aje..  so saya bercadang utk keep dan dapatkan cashflow dari sewaan.. disamping tu saya akan gunakan tenancy agrement dari property ini untuk terus membeli hartanah (dengan pembiayaan bank)... psst.. sapa da taw teknik dummy tenancy mesti senyum kann.. kan.. =)
- capital appreciate sedikit perlahan (berdasarkan pass transaction).. Maksudnya sy kena keep utk masa sedikit panjang (at least 10tahun)
- lif ada 2 tpi 1 je yg berfungsi
- rumah basic.. dan ada penyewa.. Sewa sejak beberapa tahun lepas RM550
- Maintenance + sinking fund = RM60 + RM3



Apa yg menarik?
- harga masih below MV almost 27%, tpi sstgh bank xmau finance
Cabaran nk cari valuer dan bank..
- ada 1 car park
- rental masih boleh cover installment wlwpun selepas mark up SnP
- good maintenance

- Ada security guard
- penduduk xtumpu pd 1 bangsa.. Mix



- low entry cost wlwpun 70% LTV loan. Termasuk SnP, Lbh kurg RM6k kna std by.
- freehold property
- Level 3. Boleh naik tangga jika lif rosak.
- Facing kawasan hijau dan perumahan teres
- occupancy rate 75%
- safe investment sbb property below RM100k dgn keluasan 850kp. Byk org masih mampu sewa / beli kalau rujuk statistik pendapatan per kapita individu / family di selangor lah...





P/s : Pelaburan sgt subjektif. Berbeza bgi setiap player.
Skill yg kita belajar dari sublet boleh digunakan dlm menaikkan nilai sewa ^^

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Update 22 / 4 / 2014semalam agent call maklum harga last mungkin dapat ialah RM73,000..
level 3, so kurang masalah Lif sebab boleh naik tangga.




setakat ni ada valuer bagi RM96k.. tgh tunggu beberapa maklumbalas dari valuer.
if dapat RM100,000.. Loan 70% = RM70,000
tolak harga owner RM73,000, ada baki RM3,000
legal fee katakan tolak RM3000

so modal perlu keluar RM6000.

utk property yang berada di kawasan suam2 ni biasanya perlu keep 10 tahun. So rental expected RM800 (furnish)
ansuran bank anggaran RM390/month
maintenance + sinking fund RM63.
cukai pintu all in komitmen bulanan say RM500.

masih ada nett RM300.
penyewa sekarang sewa (da beberapa tahun) RM500/bulan


mudah2an dipermudahkan..


YES! banker da bagi maklumbalas indicatation value!! 
RM100,000 value boleh dpt.. now tunggu owner aje.. klw jadi Alhamdulillah..
Kadar faedah : BFR - 1.70%
Maxima tempoh pinjaman 35 tahun... (huntung la kalau mula melabur diwaktu muda.. kiki2)

Wednesday, April 16, 2014

New bus terminals to replace stations in Shah Alam

New bus terminals to replace stations in Shah Alam TWO multi-million ringgit bus terminals will be built in Section 17 and Section 19 to cater to the thousands of Shah Alam residents here.

The terminal in Section 17, an intercity bus terminal, will replace the 25-year-old dilapidated one at an estimated cost of RM7mil.

The terminal in Section 19, a district bus station, will be built at a cost of RM4mil.

Selangor Umno liaison chief Datuk Seri Noh Omar, who visited the site at Section 17, said the projects were under the National Key Result Area (NKRA) programme of the urban public transportation division.
“The Federal government is pleased that the Shah Alam Municipal Council (MBSA) is cooperating as the land for both projects belong to MBSA,” he said.

Noh said both projects would enter an open-tender system by next month while the completion dates were expected to be by April 2015.

The new terminal at Section 17, once completed, will accommodate 24 bus ticketing counters, six parking bays for taxis and 16 parking bays for visitors. It will also incorporate designated road lanes for express buses and other vehicles.

Section 17 Taxi Association chairman Khairuni Abdullah welcomed the move but asked MBSA to consider having more bays for taxis. “Six parking bays is simply not enough for the hundreds of taxis in the district,” he said, adding that he was pleased with the overall idea of having modern terminals in the city.

Source : http://www.thestar.com.my/News/Community/2014/02/19/New-bus-terminals-to-replace-stations-in-Shah-Alam/

Monday, April 14, 2014

PROPERTY SEMINAR : HOUSING DEVELOPEMENT IN KLANG VALLEY : CURRENT POLICIES AND SHARING BEST PRACTISES

BISMILLAH

Pendaftaran seminar hartanah anjuran KESUPEN, JPPH kini dibuka. Sila rujuk pamplet yang saya attach. Berminat sila hubungi saya

Seminar Hartanah :
HOUSING DEVELOPEMENT IN KLANG VALLEY : CURRENT POLICIES & SHARING BEST PRACTISES


5 CPD Credit Hour by Board of Valuer, Estate Agent & Appraisal (BOVEA)
10 CCD point from CIDB

Date : 6 May 2014,
Vanue : Grand BlueWave Hotel, Shah Alam.

Khairul
012 - 541 4096